Реформа правоотношений в жилищной сфере была начата в 1992 году, и формально завершилась в 2005 году введением в действие Жилищного кодекса, но процессы реформирования продолжаются. С момента вступления в силу Жилищного кодекса внесено 114 редакционных правок, более 40 раз изменялись Правила предоставления коммунальных услуг. Изменения порой непоследовательные и часто взаимоисключающие. Некоторые проблемы так и не получили должного правового регулирования, что привело к возникновению противоречивых ситуаций на практике и большому количеству судебных споров.
Сегодня происходит поиск оптимального пути развития правового регулирования отношений в сфере управления жилой недвижимостью и возникла острая необходимость в коренном пересмотре доктринальных и практических подходов к управлению многоквартирными домами и формированию новой сбалансированной модели регулирования отношений в сфере жилой недвижимости.
На заседании Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства 19 апреля 2023 года была представлена новая парадигма управления многоквартирными домами.
Парадигма содержит единый стратегический план совершенствования и развития жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости. Ключевые блоки данной парадигмы: объект управления, субъекты правоотношений, система регулирования.
Задачи парадигмы:
- систематизация понятийного аппарата Жилищного кодекса Российской Федерации и иных нормативных правовых актов, затрагивающих вопросы управления жилой недвижимостью;
- поддержание в работоспособном состоянии МКД и иных ОЖН в течение всего эксплуатационного периода жизненного цикла объектов жилой недвижимости;
- создание системы логичного, последовательного и непротиворечивого правового регулирования отношений, связанных с управлением МКД и иными ОЖН;
- формирование объектов жилой недвижимости и земельных участков как единого имущественного комплекса;
- обеспечение бесперебойного и качественного предоставления жилищных и коммунальных услуг;
- совершенствование системы ценообразования и разработка экономических механизмов, обеспечивающих коммерческую привлекательность проведения всех видов работ на объектах жилой недвижимости;
- обеспечение баланса интересов всех субъектов жилищных отношений и совершенствование системы адресной социальной поддержки оплаты жилищных и коммунальных услуг;
- обеспечение перехода к частно-правовой модели регулирования деятельности в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами жилой недвижимости.
- Объект управления.
В определении понятия объекта управления наблюдается терминологическая чехарда, хотя именно от ответа на вопрос, «что является объектом управления», зависит дальнейшее выстраивание системы правового регулирования. В большинстве норм ЖК РФ, касающихся управления, говорится об управлении самим многоквартирным домом (далее – МКД). При этом в некоторых статьях речь идет об управлении общим имуществом (ст. 142 ЖК РФ) или комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
В рамках действующего законодательства МКД юридически разделяется на две части:
- жилые и нежилые помещения с внутренней инженерной инфраструктурной и иным неотделимым от каждого из таких помещений имуществом, в отношении которых возникает раздельное право собственности;
- все иные помещения и иное имущество, на которое возникает общее долевое право собственников помещений.
При этом право собственности на МКД в целом отсутствует, происходит разрыв юридической судьбы земельного участка и здания на нем, юридический разрыв здания на части. В итоге жилое помещение является автономным недвижимым объектом, а МКД – юридической фикцией.
Предлагается сформировать многоквартирный дом вместе с земельным участком как юридически единый неделимый объект права и соответственно объект общей долевой собственности. Собственники приобретают долю в общем праве собственности на МКД и обладают «особым вещным правом» на соответствующие размеру их доли жилые помещения (квартиры), а также в пределах пропорциональных своим долям несут расходы по содержанию общедомового имущества. Это положительно отразится на повышении уровня ответственности по отношению к техническому состоянию МКД. При этом необходимо четко определить не только состав имеющегося в МКД общего имущества, но и имущества, которое не будет входить в этот состав, так как может являться собственностью иных лиц, установивших его в МКД по договорам предоставления тех или иных услуг.
- Субъекты правоотношений
Вторым элементом парадигмы является формирование осознанных и ответственных собственников помещений в МКД, способных сделать заказ на управление домом и контролировать исполнение данного заказа, а также формирование нового типа управляющих организаций.
Предлагается формирование коллективного заказчика услуг управления, который может иметь одну из форм: юридическое лицо (правосубъектное образование: например, ассоциация) или без образования юридического лица (неправосубъектное образование). Необходимо обеспечивается равный юридический статус всех собственников помещений в многоквартирном доме и непрерывное и эффективное управление многоквартирным домом.
В основу осуществления деятельности исполнителя услуг – управляющей организации по управлению многоквартирными домами – должны быть положены специальные принципы: профессионализма, сотрудничества с собственниками помещений при исполнении договора управления, бесконфликтного взаимодействия и внесудебного урегулирования споров. Управление МКД должно рассматриваться, как вид профессиональной деятельности со своим ОКВЭД.
В отношении управляющей организации необходимо закрепление критериев, которым должна соответствовать деятельность такой организации: требование к соответствующему уставному капиталу, кадровая обеспеченность, осуществление деятельности на основании договора управления и работа по национальным стандартам управления; утверждение основ ценообразования на жилищные услуги; разделение средств управляющей организации по услуге «управление МКД» и средств собственников помещений за содержание и ремонт; индивидуальная экономика по каждому объекту управления; долгосрочных договорных отношений при управлении МКД и сокращение легальных возможностей одностороннего немотивированного отказа от договора управления; обеспечение непрерывного управления многоквартирными домами (нет МКД с невыбранным или нереализованным способом управления); исключение из перечня способов управления МКД не соответствующих принципу профессионализма (непосредственный способ управления); клиентоориентированный подход во взаимодействии с собственниками помещений, использование альтернативных и оперативных способов урегулирования споров и устранения причин претензий.
- Система регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами.
Институт лицензирования деятельности УО не привел к радикальному повышению качества управления, но резко усилил контрольные функции государства. Более того, органы жилищного надзора в регионах иногда являются инструментом удаления с рынка отдельных независимых УО. Необходим переход к саморегулированию, как частно-правовому способу регулирования предпринимательской деятельности управляющих организаций. Эта система полностью отвечает принципам профессионализма и договорного регулирования, недопустимости произвольного вмешательства третьих лиц, включая органы контроля и надзора, в деятельность профессиональных УО. Введение саморегулирования в сфере управления МКД станет основным стимулятором формирования ответственности у бизнес-сообщества за качество жизни граждан и экономическую стабильность самих организаций.
Введение саморегулирования в сфере управления МКД станет основным стимулятором для:
- формирования ответственности у бизнес-сообщества за качество жизни граждан и экономическую стабильность самих организаций, в т.ч. за счет коллективной ответственности членов СРО и компенсационной функции СРО, совместного участия в процессе нормотворчества, направленного на регулирование деятельности хозяйствующих субъектов (УО);
- развития механизмов оптимальной (неизбыточной) стандартизации деятельности УО и выполняемых ею работ, услуг и контроля за качеством таких работ/услуг. Такие стандарты профессионального управления являются едиными, разрабатываются самими участниками профессиональной деятельности и легче адаптируются к изменяющимся обстоятельствам;
- обеспечения необходимого уровня профессионального представительства и квалифицированного диалога (оппонирования) бизнеса УО с органами власти;
- повышения уровня кадрового потенциала и профессионализма УО, что повысит уровень конкурентоспособности в сфере управления МКД, качества и безопасности товаров (работ, услуг);
- поддержания высоких стандартов деятельности по управлению МКД и деловой этики в отрасли;
- снижения нагрузки на административные и судебные органы за счет альтернативных (досудебных) способов урегулирования споров участников сферы через СРО. Такие способы решения споров экономичней и оперативней, направлены на устранение причин претензий и сохранение договорных отношений между собственниками и УО.
- снижения бюджетных затрат, связанных с государственным регулированием и контролем за деятельностью участников саморегулируемых организаций. Организуется более оперативный и более предметный контроль со стороны национального и региональных СРО за деятельностью УО, чем со стороны органов исполнительной власти.
Подводя итог, выражаем надежду на системные изменения в жилищном законодательстве, способствующие созданию эффективной модели управления многоквартирными домами и другими объектами жилой недвижимости. Рассмотренная парадигма отражает концептуальные вопросы сферы управления МКД, которые могут быть положены в основу разрабатываемого нового жилищного законодательства.
Блех Е.М., д.э.н., профессор (РАНХиГС), член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.
Киракосян С.А., к.ю.н., доцент, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.
Широков А.В., д. ю. н., председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.
* Статья первоначально была опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право». № 5. 2023.
