Корзина
- Корзина пуста.
Итого:
0,00 руб.
Реформа правоотношений в жилищной сфере была начата в 1992 году, и формально завершилась в 2005 году введением в действие Жилищного кодекса, но процессы реформирования продолжаются. С момента вступления в силу Жилищного кодекса внесено 114 редакционных правок, более 40 раз изменялись Правила предоставления коммунальных услуг. Изменения порой непоследовательные и часто взаимоисключающие. Некоторые проблемы так и не получили должного правового регулирования, что привело к возникновению противоречивых ситуаций на практике и большому количеству судебных споров.
Сегодня происходит поиск оптимального пути развития правового регулирования отношений в сфере управления жилой недвижимостью и возникла острая необходимость в коренном пересмотре доктринальных и практических подходов к управлению многоквартирными домами и формированию новой сбалансированной модели регулирования отношений в сфере жилой недвижимости.
На заседании Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства 19 апреля 2023 года была представлена новая парадигма управления многоквартирными домами.
Парадигма содержит единый стратегический план совершенствования и развития жилищного законодательства в сфере управления многоквартирными домами и иными объектами недвижимости. Ключевые блоки данной парадигмы: объект управления, субъекты правоотношений, система регулирования.
Задачи парадигмы:
В определении понятия объекта управления наблюдается терминологическая чехарда, хотя именно от ответа на вопрос, «что является объектом управления», зависит дальнейшее выстраивание системы правового регулирования. В большинстве норм ЖК РФ, касающихся управления, говорится об управлении самим многоквартирным домом (далее – МКД). При этом в некоторых статьях речь идет об управлении общим имуществом (ст. 142 ЖК РФ) или комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).
В рамках действующего законодательства МКД юридически разделяется на две части:
При этом право собственности на МКД в целом отсутствует, происходит разрыв юридической судьбы земельного участка и здания на нем, юридический разрыв здания на части. В итоге жилое помещение является автономным недвижимым объектом, а МКД – юридической фикцией.
Предлагается сформировать многоквартирный дом вместе с земельным участком как юридически единый неделимый объект права и соответственно объект общей долевой собственности. Собственники приобретают долю в общем праве собственности на МКД и обладают «особым вещным правом» на соответствующие размеру их доли жилые помещения (квартиры), а также в пределах пропорциональных своим долям несут расходы по содержанию общедомового имущества. Это положительно отразится на повышении уровня ответственности по отношению к техническому состоянию МКД. При этом необходимо четко определить не только состав имеющегося в МКД общего имущества, но и имущества, которое не будет входить в этот состав, так как может являться собственностью иных лиц, установивших его в МКД по договорам предоставления тех или иных услуг.
Вторым элементом парадигмы является формирование осознанных и ответственных собственников помещений в МКД, способных сделать заказ на управление домом и контролировать исполнение данного заказа, а также формирование нового типа управляющих организаций.
Предлагается формирование коллективного заказчика услуг управления, который может иметь одну из форм: юридическое лицо (правосубъектное образование: например, ассоциация) или без образования юридического лица (неправосубъектное образование). Необходимо обеспечивается равный юридический статус всех собственников помещений в многоквартирном доме и непрерывное и эффективное управление многоквартирным домом.
В основу осуществления деятельности исполнителя услуг – управляющей организации по управлению многоквартирными домами – должны быть положены специальные принципы: профессионализма, сотрудничества с собственниками помещений при исполнении договора управления, бесконфликтного взаимодействия и внесудебного урегулирования споров. Управление МКД должно рассматриваться, как вид профессиональной деятельности со своим ОКВЭД.
В отношении управляющей организации необходимо закрепление критериев, которым должна соответствовать деятельность такой организации: требование к соответствующему уставному капиталу, кадровая обеспеченность, осуществление деятельности на основании договора управления и работа по национальным стандартам управления; утверждение основ ценообразования на жилищные услуги; разделение средств управляющей организации по услуге «управление МКД» и средств собственников помещений за содержание и ремонт; индивидуальная экономика по каждому объекту управления; долгосрочных договорных отношений при управлении МКД и сокращение легальных возможностей одностороннего немотивированного отказа от договора управления; обеспечение непрерывного управления многоквартирными домами (нет МКД с невыбранным или нереализованным способом управления); исключение из перечня способов управления МКД не соответствующих принципу профессионализма (непосредственный способ управления); клиентоориентированный подход во взаимодействии с собственниками помещений, использование альтернативных и оперативных способов урегулирования споров и устранения причин претензий.
Институт лицензирования деятельности УО не привел к радикальному повышению качества управления, но резко усилил контрольные функции государства. Более того, органы жилищного надзора в регионах иногда являются инструментом удаления с рынка отдельных независимых УО. Необходим переход к саморегулированию, как частно-правовому способу регулирования предпринимательской деятельности управляющих организаций. Эта система полностью отвечает принципам профессионализма и договорного регулирования, недопустимости произвольного вмешательства третьих лиц, включая органы контроля и надзора, в деятельность профессиональных УО. Введение саморегулирования в сфере управления МКД станет основным стимулятором формирования ответственности у бизнес-сообщества за качество жизни граждан и экономическую стабильность самих организаций.
Введение саморегулирования в сфере управления МКД станет основным стимулятором для:
Подводя итог, выражаем надежду на системные изменения в жилищном законодательстве, способствующие созданию эффективной модели управления многоквартирными домами и другими объектами жилой недвижимости. Рассмотренная парадигма отражает концептуальные вопросы сферы управления МКД, которые могут быть положены в основу разрабатываемого нового жилищного законодательства.
Блех Е.М., д.э.н., профессор (РАНХиГС), член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.
Киракосян С.А., к.ю.н., доцент, председатель Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.
Широков А.В., д. ю. н., председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ.
* Статья первоначально была опубликована в журнале «ЖКХэксперт: экономика и право». № 5. 2023.